1. ЗК РФ 1991г. не содержал специальной статьи, посвященной основаниям возникновения прав на земельные участки.

Кодекс (подп.1 п.1 ст.1) рассматривает землю не только как важнейший природный объект, но и как недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав. Поэтому неудивительно, что среди оснований возникновения прав на землю важное место отведено тем, которые установлены гражданским законодательством. В связи с этим прежде всего следует обратить внимание на ст.8 ГК РФ, которая содержит перечень наиболее типичных оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, а также гл.14 ГК РФ, содержащую основания приобретения права собственности (при анализе норм данной главы необходимо учитывать специфику недвижимости как объекта гражданских прав).

В отношении земельных участков наиболее распространенными основаниями следует признать акты государственных органов и органов местного самоуправления, в соответствии с которыми осуществляется предоставление земельных участков (ст.28-29 Кодекса), а также договоры и иные сделки — активные действия субъектов гражданского права (см., например, ст.22, 37 Кодекса, п.3 ст.274, ст.549 ГК РФ). Права на землю могут возникнуть и на основании правопреемства, например, когда к наследнику умершего гражданина переходит право пожизненного наследуемого владения принадлежавшим последнему земельным участком (п.2 ст.21 Кодекса). Возможно возникновение прав на земельные участки из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности (см. п.3 ст.274 ГК; ст.59 Кодекса). При этом следует иметь в виду, что если при рассмотрении заявления об установлении факта принадлежности земельного участка выяснится, что возник спор о праве, то заявление должно остаться без рассмотрения.

Основания возникновения прав на земельные участки могут быть установлены только федеральными законами. Среди иных федеральных законов можно назвать сам Кодекс (например, ст.15, 20-24), федеральные законы, предусматривающие возможность установления публичных сервитутов (см. п.2 ст.23 Кодекса и комментарий к указанному пункту) и др.

Все перечисленные основания возникновения прав на землю будут иметь место лишь в случае их надлежащего оформления. В соответствии с комментируемой статьей, а также с п.2 ст.8, ст.131 ГК РФ и ст.2, 4 ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на земельные участки подлежат обязательной государственной регистрации, когда государство специальным юридическим актом признает и подтверждает возникновение прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и именно с этого момента право будет считаться возникшим (п.2 ст.8 ГК РФ). Пункт 1 ст.3 Вводного закона предусматривает обязательное переоформление лишь для прав на землю, не предусмотренных ст.15, 20-24 Кодекса. Права, перечисленные в указанных статьях, могут подтверждаться государственными актами, свидетельствами и иными документами, названными в п.9 ст.3 Вводного закона.

2. И ГК РФ, и ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" различают регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с таким имуществом. В особо важных случаях, когда необходим дополнительный контроль за динамикой имущественных отношений с таким важным объектом, как земля, предусмотрена отдельная регистрация сделок, объектами которых выступают земельные участки (см., например, п.3 ст.339, ст.584, п.2 ст.609 ГК РФ). Но данное положение не должно трактоваться расширительно — все случаи регистрации таких сделок должны быть указаны в федеральных законах.

3. С начала 90-х годов происходила глобальная реформа всего российского законодательства, его адаптация к новым экономическим реалиям. В частности, кардинально изменились отношения собственности. Закон РСФСР от 24.12.1990г. "О собственности в РСФСР" в ст.6 провозгласил возможность установления частной собственности на земельные участки, чем отменил существовавшую десятилетиями государственную монополию на землю.